<뉴스 & 이슈> 민간 주도 도심복합사업 방식 도입 … 기존 ‘LH형 개발 방식’ 급제동

국토교통부가 민간 주도의 도심공공 주택복합사업(도심복합사업)에 대해 공공 주도의 도심복합사업 수준으로 규제를 완화하겠다는 방침을 밝혔다.

국토연구원은 지난 18일 민생토론회 후속 '부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나'를 주최하고 도심복합사업 활성화 방안을 통해 도심 내 주택 공급을 늘리기 위해 공공이 아닌 민간 주도 주택사업에도 심의 기간 단축, 용적률 완화와 같은 각종 특례를 주는 '민간 제안 도심복합사업'을 추진하기로 했다.

문재인 정부가 2021년 도입한 공공 도심복합사업은 사업성이 낮아 기존 방식으로는 재개발이 어려운 지역의 용적률을 완화하고, 인허가 기간도 3∼4년 단축해 신속한 도심 주택 공급을 꾀한 제도였다.

그러나 사업이 주택건설 위주로 이뤄져 상업·문화시설 복합개발이나 거점 조성에 한계가 있고, 공공이 토지를 수용하는 사업 방식에 대한 주민 반발 또한 곳곳에서 이어졌다. 주민 반발과 공공의 역량 한계로 공공 주도 도심복합사업이 지연되면서 후보지 76곳 중 45곳(부천지역 포함 59%)이 주민 동의 요건을 충족하지 못하고 있는 상태다.

이에 윤석열 정부는 첫 주택 공급대책인 '8·16 대책'에 도심복합사업을 민간 중심으로 개편하겠다는 내용을 담았고, 민간 주도의 도심복합사업 도입을 위한 법이 지난 1월 9일 국회를 통과됐다. 개정법은 2025년 2월 시행된다.

민간 도심복합사업은 조합 설립 없이 사업 기간을 단축할 수 있다는 점이 기존 공공 도심복합사업과 같다. 그러나 민간 사업자가 토지주 동의를 얻어 시행하는 방식이라 토지를 수용하지 않는다.

이 사업은 토지등소유자가 직접 시행하거나 공공이 사업에 참여하는 방식도 가능하다.

특히 민간 도심복합사업은 조합 설립 없이 사업 기간을 단축할 수 있다는 점은 공공 도심복합사업과 같지만, 민간 사업자가 토지주 동의를 얻어 시행하는 방식이라 토지를 수용하지 않는다. 주민 3분의 2, 토지 2분의 1 이상 동의를 얻어면 된다.

국토부는 민간이 창의적 역량을 충분히 발휘할 수 있도록 민간 도심복합사업의 규제를 공공 도심복합사업 수준으로 완화해 참여 유인을 높이겠다고 밝혔다.

이에 따라 LH 주도의 부천 전국 도심 공공주택 복합사업 가운데 선도지구인 부천원미지구와 나머지 6곳을 포함하여 모두 용적률이 400%(역세권포함) 이하로 사업성이 불투명한 곳이다. 또한 부동산에 대한 투자자들의 심리가 얼어 붙고 있는 데다 원자재 가격과 경유가 가격까지 고공행진을 지속하면서 도심 공공주택 복합사업에 대한 주민 기대와 달리 기존 사업은 고금리발 동반 침체 등 기존 LH형 개발 방식에 급제동이 걸릴 전망이다.

국토부는 시행일 이전이라도 지자체가 후보지를 공모하고, 시행 즉시 사업이 진행될 수 있도록 사업 요건을 조기에 확정하겠다고 밝혔다.

국토부는 “관 주도가 아닌 민간 사업자 주도의 계획수립, 용적률·건폐율 등파격적 혜택을 통해 민간이 창의적인 역량을 발휘해 선호도가 높은 도심 지역에 문화·상업 복합시설을 신속히 건설하고 주택을 공급할 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.